Das Coronavirus und die Herabsetzung des Mietzinses bei Geschäftsräumen

Das Coronavirus und die Herabsetzung des Mietzinses bei Geschäftsräumen

Im Kampf gegen die zunehmende Ausbreitung des Coronavirus hat der Bundesrat in den vergangenen Tagen einschneidende Massnahmen angeordnet. Insbesondere die Veranstaltungs- und Betriebsverbote führen für viele Unternehmen zu einer grossen Herausforderung. Für Mieter und Vermieter stellt sich namentlich die Frage, ob ein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung besteht, wenn der Geschäftsmieter die Mietsache aufgrund eines Veranstaltungs- oder Betriebsverbots nicht mehr bzw. nicht mehr im gleichen Umfang nutzen kann.

Gemäss Art. 259a Abs. 1 lit. b OR kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter den Mietzins verhältnismässig herabsetzt, wenn an der Mietsache Mängel entstehen, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt ein Mangel vor, wenn eine vertraglich zugesicherte oder sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebenden Eigenschaft fehlt. Der Anspruch auf Mietzinsreduktion entsteht sobald der Vermieter vom Mangel erfahren hat und endigt, wenn der Mangel behoben wurde (Art. 259d OR).

Zur Beantwortung der eingangs gestellten Frage ist somit von entscheidender Bedeutung, ob von einer mangelhaften Mietsache gesprochen werden kann, wenn das betreffende Geschäftslokal aufgrund von behördlichen Verboten (vgl. etwa Art. 6 Abs. 1 und 2 COVID-19-Verordnung 2) nicht wie bisher genutzt werden kann. Da sich die Rechtsprechung bislang nicht mit einer vergleichbaren Situation befassen musste, besteht eine gewisse Unsicherheit, wie die Gerichte solche Fälle zukünftig entscheiden werden. Die zu dieser Problemstellung bis anhin veröffentlichten Meinungen sind geteilt. Gegen das Vorliegen eines Mangels spricht namentlich, dass der Vermieter seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung vollumfänglich nachgekommen ist und der Grund für das behördlich angeordnete Veranstaltungs- und Betriebsverbot nicht in der Mietsache selbst begründet liegt. Die gegenteilige Meinung argumentiert insbesondere, dass sich ein Mangel aus der Vereitelung des vertraglich vereinbarten Gebrauchszwecks ergibt und die Mängelrechte unabhängig von einem Verschulden des Vermieters greifen.

Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass eine Vertragsanpassung auch dann möglich ist, wenn sich die Umstände seit Vertragsschluss in unvorhersehbarer Weise dauerhaft geändert haben, sodass Leistung und Gegenleistung in einem krassen Missverhältnis zueinanderstehen (sog. clausula rebus sic stantibus). Dieser allgemeine Rechtsgrundsatz kommt allerdings bloss subsidiär bei Fehlen einer gesetzlichen Sonderregelung zur Anwendung. So besteht etwa im Mietrecht mit der Möglichkeit das Mietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen (Art. 266g OR) eine zwingende Gesetzesbestimmung, welche die clausula rebus sic stantibus verdrängt.  Selbst wenn eine Anwendbarkeit grundsätzlich bejaht werden würde, wäre die Voraussetzung der dauerhaften Änderung jedoch nicht erfüllt, da die gesetzlichen Veranstaltungs- und Betriebsverbote nur vorübergehend gelten.

Bis eine höchstrichterliche Antwort auf die Frage vorliegt, ob ein Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses besteht, dürfte einige Zeit vergehen. Vor diesem Hintergrund hat der Bundesrat am 24. März 2020 beschlossen, unter der Leitung des Bundesamtes für Wohnungswesen eine Task Force einzusetzen, welche entsprechende Lösungsvorschläge ausarbeiten soll. Bis die umstrittenen Fragen geklärt sind, ist zu empfehlen, dass die Mieter und Vermieter eine einvernehmliche Lösung (z.B. Stundung der Mietzinse) anstreben.

Ergänzend sei erwähnt, dass am 28. März 2020 die COVID-19-Verordnung Miete und Pacht in Kraft getreten ist, welche verschiedene Entlastungen für Mieter vorsieht. So hat die vom Vermieter anzusetzende Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR im Falle von ausstehenden Mietzinsen oder Nebenkosten neu 90 Tage, anstatt wie bisher 30 Tage (für Wohn- und Geschäftsräume) zu betragen (Art. 2 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht). Die Regelung greift, sofern der Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung von Mietzinsen oder Nebenkosten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werden, in Rückstand geraten ist. Insbesondere das Erfordernis, wonach ein Zusammenhang zwischen den Massnahmen des Bundesrates und dem Zahlungsrückstand gegeben sein muss, wirft unseres Erachtens zahlreiche Fragen auf. So ist etwa unklar, ob bei einem fehlenden Nachweis der Kausalität zwischen den Massnahmen des Bundesrates und dem Zahlungsrückstand, die kürzere Frist von 30 Tagen gemäss Art. 257d OR greifen soll oder diese Regelung für Ausstände zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 stets durch Art. 2 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht als lex specialis ersetzt wird.

Zusätzlich sieht Art. 3 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht vor, dass sich die Kündigungsfrist bei der Miete von möblierten Zimmern und von gesondert vermieteten Einstellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen in Abweichung von Art. 266e OR neu auf 30 Tage, anstatt wie bisher zwei Wochen beläuft. Der in Art. 266e OR vorgesehene Kündigungstermin (auf Ende einer einmonatigen Mietdauer) bleibt demgegenüber unverändert.

Gerne stehen wir Ihnen im Zusammenhang mit diesen und weiteren mietrechtlichen Fragen rund um die Auswirkungen des Coronavirus unterstützend zur Seite.

-MLaw Ralf Voger, Rechtsanwalt bei Studhalter & Pfister Rechtsanwälte AG
-BLaw Alexander Lueger, Juristischer Mitarbeiter bei Studhalter & Pfister Rechtsanwälte AG

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