Änderung der Mietrechtsverordnung – Erleichterung der Untervermietung der Wohnung auf Online-Plattformen wie AIRBNB

Änderung der Mietrechtsverordnung – Erleichterung der Untervermietung der Wohnung auf Online-Plattformen wie AIRBNB

Der Mieter, der seine Wohnung untervermieten möchte, hat vorgängig die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Die Praxis zeigt, dass diese Voraussetzung mit der Buchungsabwicklung auf Online-Plattformen wie AIRBNB kaum vereinbar ist: Will der Mieter interessierte Gäste nicht verlieren, hat er auf deren Buchungsanfrage innerhalb kurzer Zeit, meist innerhalb von 24 Stunden, zu reagieren. Wartet der Mieter mit der Buchungsbestätigung hingegen länger zu, riskiert er, dass sich der potentielle Gast einem anderen Objekt zuwendet. Der Vermieter andererseits darf für die Prüfung des Gesuchs des Mieters zur Untermiete die dafür notwendige Zeit aufwenden, wobei nach bisheriger Lehre dem Vermieter eine zwei- bis vierwöchige Frist zu gewähren ist. Aus diesem Grund verzichten viele Mieter darauf, die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete vorgängig einzuholen.

Der Bundesrat plant dieser Problematik Abhilfe zu schaffen, indem er die Mietrechtsverordnung (VMWG) mit Art. 8a (neu) ergänzen will. Die Bestimmung sieht vor, dass der Mieter seinen Vermieter neu um generelle Zustimmung zur Untermiete gemäss Art. 262 OR ersuchen kann.

 

Die generelle Zustimmung des Vermieters zur Untermiete

Mit der generellen Zustimmung des Vermieters zur Untermiete entfällt das bisherige Erfordernis des Mieters, für jede Untervermietung der Wohnung eine gesonderte Zustimmung beim Vermieter einzuholen. An deren Stelle tritt nun die generelle Zustimmung des Vermieters.

Damit sich der Vermieter ein Bild über die Konditionen der Untermiete machen kann, hat der Mieter in seinem Gesuch die Bedingungen der Untermieten anzugeben, namentlich die maximale Höhe des Mietzinses, die maximal betroffenen Räumlichkeiten und die maximale Belegung.

Kommt der Mieter seiner Anzeigepflicht nach, kann der Vermieter seine generelle Zustimmung zur Untermiete nur dann verweigern, wenn die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind oder dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Der Mieter erhält damit de facto einen grundsätzlichen Anspruch auf «wiederholte kurzzeitige Untermiete».

 

Unveränderte Verweigerungsgründe des Vermieters

Die Verweigerungsgründe des Vermieters nach Art. 262 Abs. 2 OR bleiben nach Ergänzung der Mietrechtsverordnung unverändert bestehen. Legt der Mieter im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchliche Untermietbedingungen fest oder entstehen dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile, kann der Vermieter weiterhin seine Zustimmung zur Untermiete verweigern oder eine bereits erteilte Zustimmung widerrufen und die weitere Untervermietung der Wohnung gerichtlich untersagen lassen.

Die Untermietbedingungen sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn der Mieter aus der Untermiete einen ungerechtfertigten Gewinn erwirtschaftet, indem er im Vergleich zum Hauptmietzins einen deutlich höheren Untermietzins verlangt, welcher durch die Selbstkosten des Mieters nicht gerechtfertigt ist. Diesfalls kann der Vermieter nicht nur die künftige Untermiete gerichtlich untersagen lassen, sondern vom Mieter zudem die Herausgabe des Gewinns verlangen.

Ein wesentlicher Nachteil für den Vermieter liegt namentlich dann vor, wenn die Wohnräume durch die starke Gästefluktuation einer übermässigen Abnutzung ausgesetzt sind. Zu diesem Schluss kam das Zürcher Mietgericht in einem jüngst gefällten Entscheid, bei welchem der Mieter die Wohnung als Wochenaufenthalter während zwei bis drei Tagen pro Woche nutzte und die Wohnung wiederholt zu einer längeren Untermiete an bis zu sechs Personen gleichzeitig untervermietete.

 

Kündigung bei Untervermietung der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters?

Der Mieter, der seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, riskiert je nach Fallkonstellation die (ausser-)ordentliche Kündigung durch den Vermieter. Gemäss Bundesgericht kann es für eine ordentliche Kündigung bereits genügen, dass der Mieter wider besseres Wissen beim Vermieter keine vorgängige Zustimmung zur Untermiete einholt. Gar eine ausserordentliche Kündigung riskiert derjenige Mieter, welcher der schriftlichen Aufforderung des Vermieters zur Offenlegung der Untermietbedingungen nicht nachkommt.

 

Fazit

Die vom Bundesrat vorgesehene Änderung der Mietrechtsverordnung Art. 8a (neu) VMWG bringt dem Mieter eine wesentliche Erleichterung, indem er den Vermieter um generelle Zustimmung zur Untermiete ersuchen kann.

Bis zur voraussichtlichen Inkraftsetzung von Art. 8a (neu) VMWG im Januar 2019 haben die Mieter für jede Untermiete eine gesonderte Zustimmung des Vermieters einzuholen, ausser der Vermieter erteilt schon heute freiwillig seine generelle Zustimmung. Vermietet der Mieter seine Wohnung hingegen ohne Zustimmung des Vermieters, riskiert er die (ausser-)ordentliche Kündigung.

Auch nach Änderung der Mietrechtsverordnung kann der Vermieter seine Zustimmung zur Untermiete dann verweigern, wenn die Untermietbedingungen missbräuchlich sind oder dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile resultieren.

-MLaw Ralf Voger, Rechtsanwalt bei Studhalter & Pfister Rechtsanwälte AG

Der Mieter, der seine Wohnung untervermieten will, hat folgendes zu beachten:

  • Die Zustimmung des Vermieters ist vorgängig zu jeder Untermiete gesondert einzuholen. Wer keine Zustimmung des Vermieters einholt, riskiert die (ausser-)ordentliche Kündigung des Vermieters.
    Nach Ergänzung der Mietrechtsverordnung (voraussichtliche Inkraftsetzung im Januar 2019) kann der Vermieter neu um Erteilung einer generellen Zustimmung ersucht werden, welche an Stelle der einzelnen Zustimmungen tritt.
  • Keine missbräuchlichen Untermietbedingungen festlegen, insb. keinen überhöhten Untermietzins verlangen, der die Selbstkosten des Mieters übersteigt.
  • Aus der Untermiete dürfen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. Namentlich keine objektive Überlegung etwa durch Untervermietung einer
    2 ½-Zimmerwohnung an sechs Personen gleichzeitig.
  • Die «ewige» Untermiete bzw. die Untermiete auf «Vorrat» ohne ernsthafte Absicht des Mieters, die Wohnung später wieder selber zu nutzen, stellt keinen Anwendungsfall des gesetzlichen Anspruches auf Untermiete dar und ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters unzulässig.